谈谈业主交纳物业费的依据

曾毓聪

   

    在物业管理中，物业费是核心问题，物业企业是否可以良性运作完全取决于业主是否及时足额缴纳物业服务费用。但在实际服务的过程中，经常发生的情形是业主往往采用缓交、甚至不交物业费的方式来对抗物业服务企业，而且不交物业费的理由也是五花八门：1、业主本人未与物业服务企业签订过物业管理合同；2、业主未曾入住小区，也就是未实际使用物业服务企业提供的服务；3、物业服务企业的物业费收费标准不合理；4、店面房业主没有享受物业服务不应该缴纳物业费等等……这些理由言之凿凿，听起来似乎也没有太多可以辩驳的理由。但是根据现有的法律、法规，业主是仍需要交纳物业费的，除非物业管理合同有约定业主可以不交物业费。   

    一、未签订物业管理合同，业主也需要交纳物业费

这里的未签订物业管理合同有个特定意义，指的是业主未直接与物业服务企业签订物业管理合同的情形。在实践中，一个物业小区内的业主上千户、甚至上万户，让物业服务企业与每个业主签订物业管理合同，不经济也不现实，比如在前期物业管理期间，都是开发商统一与物业服务企业签订的前期物业管理合同，新加入的业主则是在与开发商签订商品房买卖合同的同时，承诺遵守前期物业管理合同的内容。又如在小区的业主委员会产生后，如果业主委员会重新选聘物业服务企业，那么此时这份合同的效力及于小区物业范围内的全体业主。   

由此我们可以发现，不论是谁和物业服务企业签订，那么业主都需要按照物业管理合同的约定交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持”。这样的规定该如何去理解才能让业主信服呢？有两方面理由可予以解释。首先，业主实际享受了物业服务企业提供的服务。市场经济体制下，公平原则是非常重要的，公平讲究一个对等，业主享受了服务，那么就应该支付对价。这是从一般的理念上来解释。其次，根据民法的基本理论，也可以解释这个规定的合理性。在前期物业管理合同期间，新加入小区的业主在与开发商签订合同时，都承诺继受前期物业管理合同的效力，实际上是合同权利义务的概括移转；而在业主委员会与物业服务企业签订合同的情形中，业主委员会是全体业主的代理人，其签订的合同根据代理关系，合同的内容也应该由被代理人即业主承受。   

    二、即使未入住小区物业，也需要承担物业费  

物业费是物业产权人、使用人委托物业服务企业对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等公共项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。其中物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。   

由此可见，物业费的支出，服务对象是整个物业小区的公共部分而不是单个业主的私有部分，所以即使未入住小区，但是公共部分维护管理的费用却是实际发生的，所以业主不能以此抗辩而不支付物业费。

    三、物业费的收费标准问题 

物业服务收费根据物业的不同特性，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，实行政府指导价的是普通住宅的公共服务收费和住宅区停车服务等专项服务收费；实行市场调节价的是高档住宅以及非住宅物业的公共服务以及特约服务和代收代办服务收费。   

实行政府指导价的物业服务费收费（普通住宅），收费标准按《宁波市物业服务费收费管理实施细则》执行。在业主大会成立之前，在前期物业服务合同中物业服务收费应在政府指导价范围内确定，并在销售前报价格主管部门核准。已经产生业主大会的，在物业服务合同中约定即可，但应在政府指导价范围内进行合同约定，并报物业主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务费收费（商业用房），未产生业委会的由开发建设单位在物业服务合同中约定；已产生业委会的，业委会经业主大会同意在物业服务合同中约定。价格主管部门对物业服务收费行为加以引导和规范。

在诸多的住宅小区中，周边规划设计沿街店面房非常普遍，但在物业费收取的过程中，店面房业主往往会以没有享受到小区内住宅区域一样的物业服务，应当不予收取或者打折收取物业服务费用。那么，店面房的业主是否应该缴纳物业服务费呢？

首先，根据《物业管理条例》所称的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这里所指的房屋及配套设施、场地属于小区的公共设施和配套设备，比如小区的公共污水管道、公共道路、公共的窨井、公共的配电设备等等的养护和管理都属于物业服务的范围，作为店面房业主，同样在共同使用和享受小区的公共配套：污水的排放、水电的使用、公共道路的通行等等。所以，作为店面房业主也必须缴纳物业服务费。

其次，根据物权法第第七十二条 “业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”作为业主，缴纳物业费是自身应尽的义务，为了小区物业的保值增值，应当积极按时足额缴纳物业服务费用。